Mercato immobiliare in timida ripresa

Soltanto nel secondo semestre del ’94 si potrà manifestare una vera svolta «Il mercato immobiliare è in timida ripresa. Per parlare di una svolta congiunturale del settore, però, bisogna attendere il secondo semestre dell’anno». E’ questa l’indicazione del primo rapporto dell’osservatorio congiunturale sul mercato immobiliare di Nomisma, curato da Gualtiero Tamburini, che precisa: «Le previsioni per il ’94 sono condizionate da numerosi fattori di incertezza legati al quadro politico ed economico». La timida ripresa si evidenzia soprattutto nel comparto abitativo, sia per l’attività di compravendita che per quella di locazione. La richiesta di alloggi da acquistare sembra infatti essersi stabilizzata con una lieve tendenza all’aumento, mentre l’offerta risulta in contrazione, in particolare per gli immobili di qualità, producendo un certo equilibrio. All’insegna della depressione restano invece le previsioni degli operatori immobiliari per negozi e uffici, anche se esistono realtà molto differenziate.

Per quanto riguarda i prezzi, la tendenza prevalente è alla stabilità per i primi sei mesi dell’anno con un leggero aumento nella seconda parte, legato ad una lieve crescita delle compravendite. Nel 1993, i prezzi delle abitazioni nelle 13 grandi aree urbane sono calati dell’1,1%, mentre nelle 13 città intermedie sono aumentati del 4,7%, restando quindi stabili in termini reali. Più sensibile il calo riscontrato nei settori legati all’economia. Nelle grandi aree urbane, per i negozi tradizionali la riduzione è stata di oltre il 10%, non lontana da quella registrata nelle aree meno grandi dove è stata dell’8,8%. Anche per gli uffici le riduzioni dei prezzi sono nell’ordine del 5-6%, ma con molte eccezioni legate al fattore qualità che, come per le abitazioni, è premiante. Nel ’93, le compravendite di abitazioni sono state 560 mila (+11% rispetto al ’92), quelle per uffici e negozi più di 200 mila. Il rapporto invita però a fare attenzione al confronto con il ’92, anno anomalo che ha visto diminuire le compravendite rispetto al ’91 del 16,3% a causa della stretta fiscale sulla casa. Il confronto con il ’91 risulta dunque più corretto. In questo caso, a consuntivo del ’93, il mercato risulterebbe in calo del 7,7%.

Nelle aree metropolitane il trend è in alcuni casi positivo (Venezia, Firenze, Roma, Bari e Catania), in altri negativo (Genova, Milano, Bologna, Napoli e Palermo) e solo a Torino stazionario. Tendenze analoghe si rilevano anche nelle città intermedie, dove però ci sono stati incrementi di transazioni e locazioni nel residenziale. Ottimista anche Giovanni Gabetti, presidente dell’omonimo gruppo immobiliare, che tempo fa aveva dichiarato: «Il nostro gruppo negli ultimi mesi ha visto salire la quotazione in Borsa di oltre il 70%. Prevedo una ripresa immobiliare per almeno tre anni, perché sia la destra che la sinistra non potranno fare a meno di rilanciare il settore edilizio». Speranze confermate, d’altronde, da quanto avviene in America, dove la vendita di immobili nuovi segue ritmi da record. A dicembre, con 862 mila alloggi, le vendite hanno registrato un incremento dell’11,4%, raddoppiando la crescita del 6,2% di novembre (il dato è stato rivisto dall’ 11,3% calcolato su base preliminare). Nel corso del 1993 il numero di alloggi venduti ha raggiunto il massimo da cinque anni a questa parte, segnando un aumento del 9,7% rispetto al totale del 1992.
Equo canone, con i nuovi patti ripresa del mercato immobiliare OGGI l’equo canone è oggetto di una non applicazione generalizzata, soprattutto dove sarebbe più opportuno applicarlo: da una parte aumentano di numero gli appartamenti tenuti vuoti dai proprietari, ai quali l’equo canone spesso non copre neppure le spese di manutenzione e gli oneri accessori; dall’altra aumenta il canone degli affitti in nero. Eppure, un sistema per risolvere questo problema ci sarebbe». L’avvocato Corrado Sforza Fogliani, dall’inizio dell’anno presidente della Confederazione della proprietà edilizia, non ha dubbi in proposito: il sistema è quello dei patti in deroga, che tanto successo hanno avuto in agricoltura con la legge del 1982, da ricreare quel mercato degli affitti dei fondi rustici che stava scomparendo.

Il nuovo presidente della Confedilizia è buon conoscitore del Piemonte e non esita ad ammettere che, anche nella nostra regione, con poche eccezioni, legate a località o a edifici singoli di particolare «prestigio», per ragioni storiche, commerciali, paesaggistiche o altro, «il mercato immobiliare ha fatto registrare, già a partire dal secondo semestre 1990 una pausa di riflessione». La situazione è esasperata. «Come definire diversamente – critica Sforza Fogliani – l’aumento delle rendite catastali del 25%, l’introduzione imminente delle cosiddette “maxi-rendite” e la nuova imposta comunale, la già famigern ta lei, approvata sia pure in sede referente, dalla Commissione Finanze del Senato, e che provocherebbe una tassazione annua (non “una tantum”) del 6,5 per mille?». Il testo approvato dalla Commissione del Senato, ci sembra parli di una tassa dal 3 al 5 per mille, e che solo per esigenze straordinarie, potrebbe salire al 6,5 per mille… «Tutti sappiamo – dice il presidente della Confedilizia che le finanze degli enti locali sono altrettanto disastrate di quelle dello Stato. Quindi, se questo testo divenisse legge, è certo che noi avremmo un’imposta annua dello 0,65 per cento sul valore degli immobili e che, inoltre, aggiunta alla rivalutazióne delle rendite catastali, non sarebbe di poco conto». Torniamo ai patti agrari: cosa possono avere in comune con l’equo canone? «Dal 1982, quando Spadolini disse che occorreva riformare la legge sull’equo canone del 1978, non c’è stato governo che non abbia riconosciuto questa necessità, né ministro dei Lavori Pubblici che non abbia presentato un suo progetto. Infatti, la legge ha dimostrato che non è pensabile fissare da Roma direttive e parametri per tutta l’Italia.

L’ultimo progetto, dell’attuale ministro Prandini, ha avuto la sostanziale approvazione della Confedilizia soprattutto perché prevede la possibilità di accordi tra proprietari e inquilini, legittimati dalle organizzazioni di categoria, in deroga all’equo canone. Purtroppo, però, l’iter parlamentare del progetto costringe a supporre che a Roma non si sia di questo avviso. «Eppure, patti in deroga, come per i patti agrari, non caso per caso, ma a livello provinciale, in zone a particolare intensità abitativa, sotto il controllo se non addirittura per iniziativa delle organizzazioni sindacali, potrebbero risolvere il problema, e portare un respiro nel mercato degli affitti».

Articolo offerto da salvi-immobiliare.it Agenzia immobiliare a Brescia

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